制度手册支持文件 | 编号：YTDC-ZT-GD | ||||||||
版本：2011.10 | |||||||||
编制 | 王天勇 | 日期 | 2011.10.30 | ||||||
审核 | 王鑫钢 | 日期 | 2011.10.30 | ||||||
批准 | 韩冬阳 | 日期 | 2011.10.30 | ||||||
修订记录 | |||||||||
日 期 | 修改内容 | 修改人 | 审核人 | 批准人 | |||||
项目可行性研究报告编制规定
第一章 总则
第1条 目的
为了提高亚泰地产投资公司（以下简称亚泰地产）项目运作效率，进一步完善项目前期工作，规范项目可行性研究报告（以下简称可研报告）的编制，特制订可研报告编制规定。
第2条 作用
第3条 适用范围
本规定适用于亚泰地产各开发企业通过招拍挂、企业并购、企业合作等方式所取得的用于房地产开发建设用地项目的可研编制。
第二章 基本规定
第4条 审核流程
可研报告严格执行集团公司的“三审一批”制度，即开发企业一级审核、亚泰地产总部二级审核、集团公司三级审核、总裁办公会最终审批。
第5条 提报时间
开发企业在土地获取后开始编制可研报告，在项目规划方案报政府主管规划的部门审批通过后7个工作日内向亚泰地产总部提报可研报告，进入二级审核流程。提报的可研报告需附开发企业的一级审核意见( )。
第6条 调整时间
在可研报告审核通过后，实行年度调整制。开发企业在每年10月末应该对管理的各项目可研报告是否调整有明确意见，需要调整的，请阐述调整理由，并将调整申请报亚泰地产总部总经理办公会审核，通过后方可进行调整。可研报告调整时间为每年的11月份，与项目的阶段性评价共同进行，到11月末开发企业必须调整完成，之后进入二级审核流程，审核通过的将调整终稿报亚泰地产总部战略投资部和集团公司备案。
第7条 指标要求
7.1 项目的投资利润率不得低于如下标准：
城市类别 | 一线 | 二线 | 三线 | 四线 | |||||
强 | 中 | 弱 | 准 | 强 | 中 | 弱 | |||
投资利润率 | 25% | 20% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% |
对应城市 | 天津 | 南京 沈阳 长春 | 可行性报告模板 | 吉林 海口 | 松原 | ||||
对于在二线城市中为经济发展较好或发达的城市（南京、沈阳），投资利润率需在上述标准的基础上适当上浮2-5%。作为重点拓展城市或具有重要战略意义的项目投资利润率可以适当降低至12%。
城市类别请参照《城市分类》文件：
7.2项目内部收益率大于房地产项目的基准收益率12%。
7.3项目财务净现值大于0。
7.4成本标准：
7.5指标达不到上述任何一项要求的可研报告，不得进入到二级审核。
第三章 编制职责
第8条 可研报告指导和审核的责任部门为亚泰地产总部战略投资部，编制的责任单位为各开发企业项目发展部，编制的主要责任人为开发企业总经理及相关部门经理。
第9条 开发企业编制可研报告的相关职责：
9.1 可研报告的编制实行开发企业总经理负责制，项目发展部是可研报告的第一责任部门。
9.2 项目发展部负责发起、组织其他相关部门起草、修改、报审、调整可研报告，并负责组织企业内部的一级审核，达到标准后上报给上级单位进行二、三级审核。
9.3 直接参与可研编制的主要部门包括项目发展部、计划财务部、规划设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部，其他部门可作为辅助部门参与可研报告的完善工作。
第10条 亚泰地产总部审核可研报告的相关职责：
10.1 战略投资部负责协调班子成员和相关职能部门、开发企业，共同对可研报告进行二级审核。
10.2 直接参与可研审核的相关部门为战略投资部、财务资产部、规划设计部、总工办、成本合约部、营销管理部，各部门应依据《项目可研报告审核要点》对可研报告提出专业审核意见，最后由战略投资部汇总意见形成综合审核意见，开发企业根据审核意见开展下一步的工作。
10.3对于总裁办公会审批确认后的可研报告，战略投资部将最终意见反馈与开发企业，各开发企业依据可研报告，指导项目开工建设。
第四章 编制要求
第11条 开发企业获取土地后启动可研报告编制，由项目发展部发起成立项目可研编制小组，并召集小组成员通过会议沟通的形式，安排编制可研的相关事宜。
第12条 各开发企业在编制可研报告时，参照《亚泰房地产项目可行性报告模板》编写，可视项目具体情况酌情调整相关内容。
第13条 项目可行性研究要以客户为主导，以经济效益为中心，以增强市场竞争力为目标，坚持科学客观及公正的原则。可研报告要全面反映存在的主要问题以确保项目可行性研究的客观性。
第14条 可研报告应符合国家行业和地方的有关法规和政策，符合亚泰集团和亚泰地产的有关规定和要求。
第15条 一个完整的项目需编制一个可行性研究报告，对于体量较大，占地面积超过20万平方米的项目，还需以每个土地证（不超过20万平方米）为单位按照开发顺序分期编制可研报告。
第16条 可研报告中的数据来源要标明出处，并且要求及时准确。
第17条 可研报告中的各项指标要保证准确性，在项目实际运作过程中综合开发成本指标不得超出可研指标的5%。
第18条 可研报告中的最小时间单位为自然年。
第19条 项目上市时间为东北城市（长春、沈阳、吉林、松原等）从获得土地至项目产品销售保证在8个月内;其他区域城市（南京、天津等）从获得土地至项目产品销售保证在10-12个月内。
第五章 编制内容
第20条 可研报告的基本内容包括如下方面：
封面；背景；第一部分 项目概况；第二部分 市场分析；第三部分 项目定位；第四部分 规划设计；第五部分 工程及营销；第六部分 投资收益；第七部分 保障措施；第八部分 综合分析及建议。
第21条 对可研报告基本内容的编制指引：
21.1背景
分别在外部环境和内部因素两方面阐述项目的背景，外部环境充分考虑项目与城市发展规划的关系、项目所处城市的历史文化等；内部因素充分考虑项目对公司的未来发展战略的影响及意义。
21.2 第一部分 项目概况
叙述宗地位置、宗地现状、项目周边的社区配套、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性）、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）、土地价格、规划控制要点等。
22.3 第二部分 市场分析
按照项目所在城市到所在区域的次序，分析土地市场、商品房市场、二手房市场、租赁市场等情况，预测未来2-3年内可供应土地状况、产品供应量和产品类型，分析本案在区域市场内的机会点和威胁点。要有专业部门或公司的市场调研报告作为附件。
21.4 第三部分 项目定位
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